第一部分   项目概况

　　1．项目摘要。绿谷集团和国内知名妇科专家曹泽毅（原国家卫生部副部长、中国著名妇科专家、中华医学会副会长《健康世界》杂志顾问，在妇科肿瘤的诊断治疗及预防方面有着很高造诣，其研究成果在国内外享有盛誉）等人合作建设四川省国际妇产科专科医院，预计总投资1.44亿元。该项目建设规模为150张床位。

　　2．项目市场分析。目前国内城镇医疗服务的供给满足人们基本医疗需求。随着人们生活水平的提高，流动人群增加、发达国家的在华外籍人数量迅速增长，现有医疗机构提供的服务难以满足人们对高档的妇产科医疗服务的需求。尤其是高端人士的需求对价格不敏感，对服务要求非常高。该项目的目标市场是妇产专科、妇科肿瘤专业以及多发妇科疑难病症，目标人群为居住在国内的女性。

　　据卫生部对2005年妇科门诊量的年终统计发现：宫颈炎、不孕不育、子宫肌瘤是困扰女性最多的疾病。而号称妇科第一瘤的子宫肌瘤，是妇科最常见的肿瘤，其手术后的感染和复发问题最让人头疼。

　　最近十年来，妇科疾病谱发生显著变化，子宫内膜异位症、卵巢囊肿、子宫肌瘤、宫颈癌、卵巢癌等发病率不断上升。近几年来，我国宫颈癌发病率每年新增发病数超过13万，占女性生殖系统恶性肿瘤发病率的73%～93％。其中发病人群以35岁～39岁女性为主，对女性的生命和健康构成极大的威胁。国家流行病学最新统计资料表明，子宫肌瘤的发病率在30岁～50岁约30%。以40～50岁发生率最高，约占51.2%～60.9%。初步统计大约女性的5-10%患有子宫内膜异位症。

　　我国不孕症的发生率约为17%，其中，男方原因引起的不孕占40%，女方原因引起的不孕占50%，由男女双方原因所致的不孕或未查出病因的约为10%。据世界卫生组织预测，在21世纪，不孕不育将成为仅次于肿瘤和心脑血管疾病的第三大疾病。有资料表明，中国有生育障碍的夫妇比例为16%～20%。同时，随着生活节奏加快和人类行为方式的改变，不孕不育的发病率还在不断上升，而且引起不孕不育的原因也越来越复杂化、多因化。

　　3．项目规划。该项目目标建成一家面向在国内西南地区居住的富裕女性的国际化妇产专科医院。集合国内优秀的妇产科临床专家，聘请高水平的经营管理人才和护理人员。所有诊断、治疗、手术、分娩实施全程无痛性诊疗。

　　医院的规模为150张床位。开设产科（围产）、普通妇科、妇科肿瘤、妇科生殖内分泌、妇女保健等科室。选址在距离成都市中区适当、交通便利的地区。环境、布局、建筑、装修、内饰、医疗设施将符合国际一流的标准。

　　第二部分  项目投资测算

　　1．总投资估算

　　（1）土地费用。该基本上预计占地100余亩，预计总费用近3000万元人民币，具体估算可见附表10-1。

　　附表10-1                        土地费用一览表

　　土地类别 面积(亩) 单价(万元) 总价格(万元)

　　建设用地 63.88 34.8 2223.02

　　道路代征地 21.83 17.4 379.84

　　绿化代征地 18.59 17.4 323.47

　　合计 104.3  2926.33

　　（2）建筑工程费用。根据卫生部2004年发布的《综合医院建设标准（征询意见稿）》：150床规模的综合医院的建筑面积约1.2万平方米（80m2/床），建设用地面积约26亩（117m2/床），同时规定新建医院的建筑密度宜为25%-30%，绿地率不应低于35%。考虑到该项目的高端定位及未来的可持续发展，建筑面积按100m2/床估算，总建筑面积为1.5万平米。

　　医院建筑是一种比较复杂的民用建筑，不同使用功能的房间都有自己的特殊要求，因此工程造价相应较高。《综合医院建设标准》规定急诊部、门诊部、住院部、医技科室等设施的平均建安工程造价，可参照建设地区相同建筑等级标准和结构形式住宅平均建筑造价的1.5～2倍确定。

　　该项目建筑以带电梯的多层为主，成都的当地带电梯的多层房屋建筑成本1000-1500元/ m2 ，我们以土建2500元/ m2 ，装修1500元/ m2估算项目成本。首期建筑面积15000 m2 ,其他建筑分期建设，具体估算见附表10-2。

　　附表10-2                     建筑工程费用一览表

　　序号 项  目 数量(平方米) 单价(万元) 金额(万元)

　　1 建筑 15000 0.25 3750

　　2 装修 15000 0.15 2250

　　3 园林绿化 20000 0.03 600

　　合  计   6600

　　（3）设备规划预算。医疗设备技术更新速度比较快，在配备各种设备时可以分步投入，并在实际操作中灵活采用融资租赁、分期付款等方式，在可能的情况下降低初始投资。经初步匡算，主要设备投入及估算见附表10-3。

　　附表10-3                       设备规划预算一览表

　　序号 项  目 金额(万元)

　　1 室内一般设备 500

　　2 大型设备 1340

　　3 手术设备 400

　　4 分娩室设备 500

　　5 门诊设备 150

　　6 信息化相关设备 500

　　合  计 3390

　　（4）总投资估算。根据上述各个分项估算，可估算出项目的总投资预算，具体可见附表10-4。

　　附表10-4                       总投资预算一览表

　　序号 项  目 建设期（万元） 第1年（万元） 合计（万元）

　　1 土地 2,926.00  2,926.00

　　2 建筑安装 6,600.00  6,600.00

　　3 设备及其安装 3,390.00  3,390.00

　　4 不可预见费用 1,000.00  1,000.00

　　5 流动资金  5,00.00 5,00.00

　　总投资额 13,916.00 5,00.00 14,416.00

　　注：在医院经营过程中，药品、耗材采购不需要占用太多流动资金，流动资金主要用途在于后勤保障的运营成本。

　　2．投资及资金筹措计划。计划中的资金筹措方案及资金结构可见附表10-5。

　　附表10-5                    投资及资金筹措计划一览表

　　序号 项  目 建设期（万元） 第1年（万元） 合计（万元）

　　1 土地 2,926.00  2,926.00

　　2 建筑安装 6,600.00  6,600.00

　　3 设备及其安装 3,390.00  3,390.00

　　4 不可预见费用 1,000.00  1,000.00

　　5 流动资金  5,00.00 5,00.00

　　总投资额 13,916.00 5,00.00 14,416.00

　　序号 项  目 建设期（万元） 第1年（万元） 合计（万元）

　　1 项目资本金投入 8,000.00  8,000.00

　　3 银行债务融资 5,916.00 5,00.00 6,416.00

　　4 其他机构债务融资   -

　　资金筹措总额 13,916.00 5,00.00 14,416.00

　　该项目资本金由绿谷集团与合作投资方共同投入，共计8000万元。其中绿谷集团前期注资5000万，并预留2000万投资储备资金，合作方配套资金2000-3000万，双方以各自投资比例持股。

　　该项目预计总建设期为2年，其中土建工程周期15-18个月，装修及设备采购、安装调试时间6个月。以绿谷前期注资5000万元、合作伙伴配套3000万元计，在支付2926万元土地出让金后，项目资金余额5074万元。土建工程平均每月支出250万元，如建筑商垫资入场，工程启动半年后开始按进度支付工程款60-70%，装修及设备采购工作从第15月起进行，先期付款70%-80%不等，建设、装修、设备尾款半年后支付；建设中期以土地或工程建筑（完工后）抵押向银行申请项目贷款5916万元继续投入建设，开业年初以医院经营收入作保证再向银行申请流动资金贷款500万元。根据上述资金筹措计划，可编制项目资金的需求计划，见附表10-6。

　　附表10-6                  项目资金需求测算计划一览表

　　时间窗 资本金投入（万元） 项目 支出  （万元） 累计支出（万元） 累计融资需求（万元）

　　第1月 8000 土地 2926 2926

　　第1－15月  土建 2625 5551

　　第15－24月  装修、绿化 1995 7546

　　第15－24月  设备 2712 10258 2258

　　第24月  土建尾款 1125 11383 3383

　　第30月  装修及设备尾款 1533 12916 4916

　　3．人力资源成本测算。医院共计150张床位，如考虑到项目的高端定位以及成都当地的经济状况，开设5个病区，人员配备及成本测算大致情况可见附表10-7。

　　附表10-7                   人力资源成本测算一览表

　　序号 人  员 人数 人均费用（万元）/年 总费用（万元）

　　1 院  长 1 70 70

　　2 副院长 2 50 100

　　3 财务总监 1 30 30

　　4 科室主任 4 40 160

　　5 教  授 7 30 210

　　6 骨干医生 10 15 150

　　7 一般医疗技术人员 30 8 240

　　8 检验、B超、X光机、实验室 10 8 80

　　9 护士长 8 10 80

　　10 护  士 80 5 400

　　11 高级管理 4 8 32

　　12 一般行政和其他人员

　　（含行政、药房、收费、后勤等） 15 4 60

　　合   计 172  1612

　　4．收入预测。医院医疗收入主要包括门诊收入、仪器检测、检验、手术、监护、分娩、床位费收入。按照150张床位全部开放预测，达到满负荷运转后的年诊疗收入为6630万元，药品收入按照医疗收入的26.6%预测，为1692万元。

　　在医院选址、市场定位明确之后，具体的经营收入主要取决于医院的技术水平及经营管理水平。此处所做经营收入测算仅就宏观层面考虑该项目的市场潜力，以150张床位全年收入8051万元为例，平均每张病床年收入为53.7万元左右，参照目前成都市场的典型数据来比较（如华西医院），华西医院现有床位3000张，日现金收入400万余元，平均每张病床年收入约为48.67万元，考虑到该项目的高端定位以及拟组建的高素质专家团队，该项目具备达到全年收入8051万元的潜力，具体情况见附表10-8。

　　附表10-8                  满负荷状况下医院收入预测表

　　序号 项目 平均每一诊疗人次医疗费用（元） 每天人次 开诊天数 年费用（万元）

　　1 门诊收入 200 100 300 600

　　2 仪器收费 B超 100 10 300 30

　　彩超 200 10 300 60

　　X光 100 10 300 30

　　内镜 1000 5 300 150

　　仪器收费小计    270

　　3 检验 100 100 300 300

　　4 手术 8000 10 300 2400

　　5 监护 200 5 300 30

　　6 分娩* 6000 8 300 1440

　　7 床位 等级A 500 20 300 300

　　等级B 300 80 300 720

　　等级C 200 50 300 300

　　床位小计算     1320

　　合计    6360

　　注：（1）分娩包括顺产和剖宫产，该价格为平均价格；（2）药品收入按照医疗收入的26.6%预测，为1692万元。

　　5．财务预测。鉴于该项目的性质为营利性医院，依照有关法规按企业会计准则和财务制度编制财务预测。因为取得数据的途径有限，本预测未作敏感性分析。

　　正式开诊的第一年医疗收入按照满负荷运行收入的60%预测，第二年按90%预测，第三年按100%预测。药品收入同比例预测。日常费用按照医疗收入的15%测算，药品成本按照药品收入的80%测算。折旧与摊销金额按照土地50年、建筑30年、仪器设备7年计提，不考虑残值，考虑清理费用按10%计算，具体计提情况可见附表10-9。

　　附表10-9                       折旧与摊销计算表

　　序号 项  目 金额(万元) 折旧/摊销年限 年折旧/摊销年限金额

　　1 基本建设 土地 2926 50 59

　　其他 6600＋（660） 30 242

　　2 设备 3390＋（340） 7 533

　　合  计 13916  834

　　银行贷款：中国人民银行公布基准利率：一年期借款年利率为5.76%，3-5年中长期借款年利率为5.85%，商业银行的执行利率最高可上浮30%。本表测算的借款年利率全部假设为6%。不考虑利息资本化对折旧和摊销的影响。首笔借款5916万为建设期中期借入，在开诊后第一年末计算利息期为1.5年。第二笔借款500万元为年初借入，利息按照年末支付，所有还款均为年末，具体情况可见附表10-10。

　　附表10-10                    资金筹措表

　　项目 建设期 第1年 第2年 第3年 第4年 合计

　　资金筹措（万元） 13916 500    14416

　　自有资金（万元） 8000     8000

　　借款（万元） 5916 500    6416

　　利息（万元）  562.44 294.96 174.96 84.96 1117.32

　　还款（万元）  1500 2000 1500 1416 6416

　　年底借款余额（万元） 5916 4916 2916 1416 0

　　根据上述测算，可编制项目的财务预测表，具体可见附表10-11。估算说明：其中，所得税税率33%，前3年免除所得税以外的税收，第4年起营业税按照收入的5%计算，其他税收按照收入的3%计算。第一年的盈亏平衡点为诊疗收入3330万元；开业后10年累计可分配利润14855万元。

　　附表10-11                          财务预测表           单位：万元

　　年度 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年

　　收入

　　诊疗收入 3816 5724 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360

　　药品收入 1015 1523 1692 1692 1692 1692 1692 1692 1692 1692

　　成本

　　人工成本 1612 1612 1612 1612 1612 1612 1612 1612 1612 1612

　　日常费用 572 859 954 954 954 954 954 954 954 954

　　药品成本 812 1218 1353 1353 1353 1353 1353 1353 1353 1353

　　税收

　　折旧 834 834 834 834 834 834 834 301 301 301

　　营业税    403 403 403 403 403 403 403

　　其他税收    242 242 242 242 242 242 242

　　财务费用 562 295 175 85

　　税前利润 438 2429 3123 2569 2654 2654 2654 3187 3187 3187

　　所得税(33%) 145 802 1031 848 876 876 876 1052 1052 1052

　　税后利润 294 1627 2093 1721 1778 1778 1778 2135 2135 2135

　　提取公积金(15%) 44 244 314 258 267 267 267 320 320 320

　　可分配利润 250 1383 1779 1463 1512 1512 1512 1815 1815 1815

　　6．现金流预测

　　（1）在不考虑货币的时间价值情况下，预测项目的现金流，具体可见附表10-12。由此，该项目的静态投资回收期Pt：（7-1）+120/2612=6.05年。

　　附表10-12            不考虑货币时间价值的现金流量预测表

　　年度 建设期 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年

　　现金净流入

　　（万元） -8000 -372 461.4 1427 1139 2612 2612 2612 2436 2436 2436.4

　　累计净现金流

　　（万元） -8000 -8372 -7911 -6484 -5345 -2733 -120 2492 4928 7365 9801.3

　　（2）假设折现率12%，预测项目的现金流，具体可见附表10-13。由此，当折现率为12%时，该项目的动态投资回收期Pt:（10-1）+375/784.47=9.48年。

　　附表10-13            假设折现率12％的现金流量预测表

　　年度 建设期 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年

　　现金净流入

　　（万元） -8000 -372 461.4 1427 1139 2612 2612 2612 2436 2436 2436.4

　　折现系数 1 1.12 1.254 1.405 1.574 1.762 1.974 2.211 2.476 2.773 3.1058

　　净现值

　　（万元） -8000 -333 367.8 1015 724.1 1482 1323 1182 984 878.6 784.47

　　累计净现值（万元） -8000 -8333 -7965 -6949 -6225 -4743 -3419 -2238 -1254 -375 409.46

　　（3）假设折现率10%，预测项目的现金流，具体可见附表10-14。由此，当折现率为10%时，该项目的动态投资回收期Pt：（9-1）+533/1033=8.52年。

　　附表10-14              假设折现率10%的现金流量预测表

　　年度 建设期 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年

　　现金净流入

　　（万元） -8000 -372 461.4 1427 1139 2612 2612 2612 2436 2436 2436.4

　　折现系数 1 1.1 1.21 1.331 1.464 1.611 1.772 1.949 2.144 2.358 2.5937

　　净现值

　　（万元） -8000 -339 381.3 1072 778.2 1622 1475 1341 1137 1033 939.35

　　累计净现值

　　（万元） -8000 -8339 -7957 -6885 -6107 -4485 -3011 -1670 -533 499.9 1439.3

　　（4）假设折现率8%，预测项目的现金流，具体可见附表10-15所示。由此，当折现率为8%时，该项目的动态投资回收期Pt：（8-1）+1031/1316=7.78年。

　　附表10-15                 假设折现率8%的现金流量预测表

　　年度 建设期 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年

　　现金净流入

　　（万元） -8000 -372 461.4 1427 1139 2612 2612 2612 2436 2436 2436.4

　　折现系数 1 1.08 1.166 1.26 1.36 1.469 1.587 1.714 1.851 1.999 2.1589

　　净现值

　　（万元） -8000 -345 395.6 1133 837.5 1778 1646 1524 1316 1219 1128.5

　　累计净现值

　　（万元） -8000 -8345 -7949 -6817 -5979 -4201 -2555 -1031 285.5 1504 2632.8

　　第三部分  项目结论

　　1．投资角度

　　该项目静态投资回收期为6.05年。假设折现率12%时，该项目的动态投资回收期为9.48年,财务净现值为409.46万元；假设折现率10%时，该项目的动态投资回收期为8.52年，财务净现值为1439.3万元；假设折现率8%时，该项目的动态投资回收期为7.78年，财务净现值为2632..8万元。

　　从投资角度而言，该项目值得投资。需要注意的是将投资规模控制控制在预算范围以内。

　　2．战略角度

　　项目符合绿谷集团医疗投资战略目标。绿谷集团依靠曹泽毅教授在国际、国内妇产科界的巨大影响和号召力，吸引高水平的妇科、产科临床专家加盟，突出中西医结合的治疗特色，发挥绿谷集团已有的国际学术合作资源，同时依托医院的高质量硬件提供优质服务，形成强大综合竞争力，更将进一步利用绿谷集团现有优势，开发针对妇科肿瘤等的中药古方、名方，创新妇科疑难疾病的中医药治疗手段，进而将中华传统医药发扬光大。该项目具有以下特色：

　　（1）学术制高点。从2001年开始，绿谷集团经过长期市场研究，开始进军妇科领域，目前已经形成包括北京、上海、成都等地的80余位妇科学界的权威专家、教授在内的专家团队，并已经和中国中西医结合妇产科学会、成都市中医药妇科学会结成排它的战略性合作，绿谷通过和专家、学术机构的多层次合作，针对近年来妇科疾病谱的剧烈变化，从临床疗效出发，积极研发创新治疗方案，目前，在多囊卵巢综合症、子宫内膜异位症等领域的研究和临床疗效已居国内外领先地位，在妇科恶性肿瘤的整合治疗、子宫肌瘤、卵巢囊肿的无创治疗等方面也正在取得突破。

　　（2）战略制高点。定位于最高端、最具特色的妇幼保健医院。从这一点上来说，国际妇产科专科医院设在成都市中心有战略意义，随着国际化发展和新的生育高峰即将到来，成都对高端妇产科医院的需求正在增加，结合中医药优势进行围产期保健和婴幼儿保健更是空白。

　　（3）专业特色鲜明。成都和中国唯一一家中西医结合治疗妇科疾病的专科机构。近年来，中医药以其辨证施治、整体调理、无创伤、不易复发等特点在妇科疾病的治疗和女性保健中发挥着越来越重要的作用，并已得到国际医学界的认可，如果能将中医药进行现代化、标准化的梳理和提升，与现代医学优势互补，必将在女性健康领域产生革命性的突破。

　　（4）国际化发展。作为国内最重要的肿瘤药物生产、研发企业之一，绿谷集团已与美国休斯顿癌症中心等国际癌症权威机构建立合作关系，为展妇科肿瘤领域的合作打下了基础，并还将引进国际化的妇幼专家和最先进的妇幼检测设备，通过手术、放化疗、中医药治疗、心理和社会治疗一体化的结合，有效改善病人生活质量，提高妇科恶性肿瘤的治愈率和生存期。

　　（5）独特发展方向。以人为本，开展妇科肿瘤、女性生殖系统疾病的全面治疗，以中西医结合治疗女性生长发育各时期的相关疾病：先天疾病预防（胎教）、新生儿期、幼儿期、青少年期、中老年期，覆盖女性从出生到死亡的各阶段，为女性提供一生的关爱、呵护。总之，在成都乃至国内外还没有相同定位的竞争对手时，该项目可以快速抢占当地高端市场，形成行业壁垒。为绿谷集团医疗产业的下一步发展奠定基础。